“531新政”发布后【hòu】，光伏【fú】行业持续低迷【mí】，利好的是【shì】光伏行业【yè】系统造价持续下降，近期【qī】，随着系统造价下降，越来越多的优质光【guāng】伏【fú】屋顶自发自用项目收【shōu】益率陆续达到投资【zī】标准。本系【xì】列【liè】文【wén】章，投融君就来【lái】带大【dà】家探讨一下【xià】光伏平价上网初【chū】期可以【yǐ】优【yōu】先启动什么样的项【xiàng】目?

此系列文章分为三个【gè】部分，第一部分会【huì】从项目开发角度分【fèn】析，第二部分会【huì】从【cóng】收【shōu】益率【lǜ】角度分析，第三部分会从降本【běn】增效角度分析，感兴趣的朋友请持【chí】续【xù】关【guān】注【zhù】。首【shǒu】先【xiān】，我们要【yào】确保所投项目本身没有硬伤，本【běn】篇文章投融君就来【lái】带大家探【tàn】讨下哪些项【xiàng】目属于【yú】合规【guī】的光伏屋顶自发自用项目【mù】。

1、房屋合规

(1)土地证、房产证：房屋业【yè】主【zhǔ】需有土【tǔ】地【dì】证【zhèng】和房产证。对【duì】于尚未【wèi】办理房产【chǎn】证的房【fáng】屋【wū】，必须有【yǒu】建【jiàn】设工【gōng】程规划许可【kě】证，否则，房屋【wū】可以被认【rèn】定为临时建筑，导致签署的屋顶【dǐng】租赁合同无效。对于有土地证和房产【chǎn】证的屋顶【dǐng】，要着【zhe】重看【kàn】一下两证【zhèng】中的面积是否与实际建筑面积相符;对于涉及多个屋【wū】顶的项目，还【hái】要检【jiǎn】查下是否【fǒu】拿到每个房屋的【de】房产证;对于有土地证和建设工【gōng】程规划许【xǔ】可证的项目，需要去当【dāng】地相【xiàng】关【guān】部门开一个房产证在办证【zhèng】明;同时需要拿到房屋的消防验收报【bào】告，否则【zé】可能无法完【wán】成并网验收，正常并网发电。

       (2)房屋产权人：主要核实下屋顶的出租人【rén】是否为房【fáng】屋的产权人，如果不是【shì】需要房屋产权人授权并【bìng】追认;对于涉及多个屋顶【dǐng】的项【xiàng】目【mù】，需要和每一【yī】个【gè】房屋【wū】产权人签订租赁协议;对于涉及多人共【gòng】有屋顶的【de】项【xiàng】目，应当经【jīng】专有部分占建【jiàn】筑【zhù】物总面【miàn】积【jī】三【sān】分之二以上【shàng】的业【yè】主且占总人数三分之二以上的业【yè】主同意。

       (3)业主【zhǔ】背景评估【gū】下【xià】屋顶所属企业能否存【cún】活【huó】25年以【yǐ】上【shàng】。建议宜优先选择企【qǐ】业实力强、行业前景好、企业经营规范、财【cái】务正【zhèng】规的业主合作，优先选择国有企业、上市【shì】公司、大型民营【yíng】企【qǐ】业及外企的屋顶进【jìn】行投资【zī】建设，尽量避开生产易燃易爆危险品【pǐn】、排放腐【fǔ】蚀性的【de】气体、排放大量【liàng】烟尘的企业【yè】。需要调查业主【zhǔ】是否【fǒu】存【cún】在失信【xìn】、法律纠纷【fēn】、产权【quán】被抵押或查封等【děng】情【qíng】况。房【fáng】屋被抵押或查封，导致房【fáng】屋被折价或拍卖【mài】，租赁合同对房屋受【shòu】让人【rén】不具【jù】有法【fǎ】律约【yuē】束【shù】力【lì】，建议前期做好资信调查，后面做好租赁合同公证或【huò】备案。自发自用项目还需要分析业主的财务报【bào】表，评【píng】估业主按时结算电【diàn】费【fèi】的【de】能力【lì】。

2、技术合规

(1)屋顶荷载：需要拿到房屋的工程设计图【tú】纸并找建【jiàn】筑【zhù】物原【yuán】设计单位或第三方检测机构进行荷【hé】载论证，需【xū】要看一下图纸【zhǐ】和【hé】实际施工【gōng】是否一致【zhì】。钢筋混凝土【tǔ】屋顶恒【héng】荷【hé】载富【fù】裕【yù】50kg，彩钢瓦屋顶恒荷载【zǎi】富裕15kg以上可以满足安【ān】装光伏【fú】要求，并且可以满铺，如果不能满足满铺，可以【yǐ】减少【shǎo】项目装机【jī】规【guī】模或者加固来满【mǎn】足条件。这里建【jiàn】议一定不【bú】要为了省【shěng】钱跳过这一步，很多【duō】项目是手续跑【pǎo】完才发现荷载不满【mǎn】足要【yào】求，得不偿【cháng】失【shī】。

       (2)屋面情况：屋顶类型通常分【fèn】为钢筋混凝【níng】土屋顶和彩钢瓦屋顶。对于【yú】水泥【ní】屋顶需【xū】要【yào】着【zhe】重勘察【chá】下屋【wū】顶上的大型设备可能对光伏组件的遮挡。对于彩钢瓦屋【wū】顶除了【le】需要考【kǎo】虑荷【hé】载【zǎi】、大型设【shè】备【bèi】遮挡、女儿墙遮挡，还需要考【kǎo】虑采光带和屋顶年【nián】限(建议建【jiàn】成5年以内)，是【shì】否有腐蚀和漏水现【xiàn】象。不建议在【zài】梯形彩钢瓦屋面建设【shè】，会造【zào】成漏水。

       (3)接入情况：需要【yào】收集电气主接线图和电气室【shì】布置图，结合当【dāng】地【dì】电网政策(小型0.4KV接入不【bú】超过上级变【biàn】压【yā】器25%，T接控制线路输送容量不【bú】超过30%，具体百分比需去当地电网【wǎng】公司核实)，通过变压器个【gè】数和【hé】容【róng】量确定接入方式(专线【xiàn】接入公【gōng】共电【diàn】网或通【tōng】过用户内部电【diàn】网接入公【gōng】网【wǎng】)，确定完接入【rù】方式需要看一【yī】下配电室有没【méi】有预留间【jiān】隔。对于自发自用【yòng】项【xiàng】目【mù】，建议采用低压【yā】并网降低建设成本【běn】，也更容易满【mǎn】足收益率【lǜ】。

       (4)自【zì】用比例【lì】达标：自发自用项目需要签订EMC能源合【hé】同管理协议，自发自用【yòng】项目参考折扣≥9折。自发【fā】自用【yòng】项目前期【qī】需【xū】要【yào】收集12个月的【de】电费【fèi】清单和电力负荷曲线【xiàn】图，来计算【suàn】综【zōng】合电价和【hé】自发自用比【bǐ】例。

(5)遮挡问题【tí】：建议【yì】前期去当【dāng】地规划部【bù】门问一下屋顶周围有【yǒu】没有规划建设【shè】其他建【jiàn】筑。

(6)征收【shōu】、拆迁风险：对房屋区域的规划【huá】情况进【jìn】行调查，避免出租房【fáng】屋已被政府列【liè】入【rù】征收计划。

3、手续合规

(1)项目相【xiàng】关手续：分布式主要涉及的手续有两【liǎng】个，一是备案【àn】证，二是电力接【jiē】入批复。对【duì】于备案证需要注【zhù】意下备案时【shí】间【jiān】(是否过【guò】期)以及备案容【róng】量【liàng】，部分地区，比如山东对【duì】备案容量和实际【jì】装机容量差距【jù】有明确【què】要求。对于电力接入批复【fù】，很多中间方分不清接【jiē】入意【yì】见的函和电力接入评审【shěn】意【yì】见之间的区别，开发过程中我【wǒ】们先拿到【dào】接入【rù】意【yì】见的【de】函，然后需要编制接入系【xì】统报告【gào】，报【bào】告评审完会出电【diàn】力接入评审意见【jiàn】，这【zhè】个才【cái】是电网公司最终给的批【pī】文，换句话说，拿到评审意见【jiàn】项目才算办完前期手续。

(2)项目公【gōng】司：公司【sī】开户后有没有【yǒu】及时的报税;项目公司签署【shǔ】租【zū】赁协议需要注意以下几点：电站搬【bān】迁赔偿事【shì】宜约定明确;租【zū】赁期限超过【guò】20年【nián】的部【bù】分无【wú】效，签两份合同【tóng】，一份【fèn】合同期限为【wéi】20年，另签一份待生效的合【hé】同;租赁【lìn】合【hé】同中需约定配套设施占地条【tiáo】款;屋顶维修责任划分明确，防【fáng】止后期出现漏水【shuǐ】相互【hù】扯皮影响【xiǎng】发电。