屋顶分布式光伏项目由于不受规模指标限制，日益受到投资业主的青睐。然而，光伏电站是重投资，运行期要25年。在25年【nián】的电站运营过【guò】程【chéng】中【zhōng】，屋顶业【yè】主方可能出现破产、被司法【fǎ】机关查封，或【huò】者将屋顶抵【dǐ】押出售【shòu】等【děng】情形。这些情况，对于光伏电【diàn】站来说无疑都【dōu】是埋藏的“地【dì】雷”。
之前的文章中，曾经介绍了屋顶租赁的标准合同——《分布式光伏发电屋【wū】顶租赁及使用协议》，介绍【shào】了签署分【fèn】布式合同时注意的问题。本文总结了在选【xuǎn】择分布式屋顶时，投资商【shāng】必须【xū】确【què】定的4个【gè】事项和建议【yì】明确的1个问题。
必须确定一：房屋本身合法，无被拆除、禁用风险
依据相关法律，面临被拆除或被禁止使用的几种情形：
1)未取得建设工程【chéng】规划许可证或者未按【àn】照建设工程规【guī】划许可证【zhèng】的规【guī】定进行【háng】建设;
2)未经消防验收或消防验收不合格;
3)建设单位在竣工验收【shōu】过程中存在违反国家有关建设工【gōng】程质【zhì】量管【guǎn】理规【guī】定行为;
如何规避风险：
承租人在签署租赁合同之前，应首先要求房屋业主提供四证：
建设工程规划许可证
竣工验收证明
消防验收证明
房屋产权证明
必须确定二：屋顶租赁合同签署前，房屋未被抵押、查封
根据相关法律，发生以下两种情形，屋顶租赁合同将无法履约：
1)在【zài】签署屋顶【dǐng】租【zū】赁协议前，房屋已经被【bèi】抵押。债务到期，屋顶业主【zhǔ】(抵押人)还未清偿债务，债权【quán】人对其拍卖【mài】、变卖【mài】导致所有【yǒu】权【quán】发生变化;
2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
如何规避风险：
1)建【jiàn】议承租方【fāng】在【zài】签订屋顶租赁协议前，前【qián】往当地的【de】不【bú】动【dòng】产登记部门对出租方【fāng】提供房屋、土地的产权进行调【diào】查，了解房屋、土地上是否存在抵押权。
2)在屋顶租赁协议【yì】或能源管理协议中【zhōng】增加【jiā】因【yīn】抵押权人实行抵押权的特别赔偿条【tiáo】款;或者【zhě】与抵【dǐ】押权人约定【dìng】在其行使【shǐ】抵押权后继续维持租赁【lìn】合同效力。
一旦发生“拍卖”、“查【chá】封【fēng】”等意外，下述【shù】2种情况，屋顶租赁人【rén】可以证明房屋租赁协议签署在房屋产权【quán】变【biàn】动之【zhī】前，可以“买卖不破租赁”为由【yóu】，要求新【xīn】产权所有者继续履行租赁合同。
1)租赁合同的当事人在抵押【yā】、查封【fēng】前，已向房【fáng】产管理部门登记【jì】备案、或办理租【zū】赁合同公证的;(实践【jiàn】中，有企业出于税负【fù】、登记【jì】繁琐等考虑未进【jìn】行租【zū】赁登记，这【zhè】给光【guāng】伏电站25年的生【shēng】命周期内房屋租赁权潜藏了法律【lǜ】风险【xiǎn】。)
2)有其他【tā】确切证据证明【míng】租赁合同签订于抵押、查【chá】封【fēng】前的，如租赁合同当【dāng】事人已在抵押【yā】、查封前缴【jiǎo】纳相应【yīng】租金税、在案【àn】涉房屋所在物【wù】业公司办理租【zū】赁登记、向抵押权人声明过租赁情况【kuàng】等。
必须确定三：屋顶出租房有权签合同
根据相关法律，以下几种情形，业主对建筑物无全部所有权：
1)建筑物(居民楼)产权分散问题
业【yè】主对建筑物专有部分享有单独所【suǒ】有权，即对【duì】该【gāi】部分享有占有、使用、收益和处分的【de】排他性的支【zhī】配权;业主对建筑物专有【yǒu】部分以【yǐ】外的共有部分，享【xiǎng】有【yǒu】权【quán】利并承【chéng】担义务;共有部分【fèn】为相关【guān】业主所共【gòng】有，均【jun1】不得分割，也不得单独转【zhuǎn】让。
专有部分：一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。
共有部分【fèn】：指区分【fèn】所【suǒ】有的建筑物及其附属物的共同部分，地基【jī】、屋【wū】顶、梁【liáng】、柱、承重墙、外墙、地下室等基【jī】本构【gòu】造【zào】部分由全体业主共同使用。
如何规避风险：
对于住宅【zhái】楼【lóu】、大型【xíng】市场等建【jiàn】筑物的【de】屋顶，由于产权较为分散，其屋顶【dǐng】的【de】出租、利【lì】用需要按照业主委【wěi】员会或业主大【dà】会的议事规则，经过合法有效【xiào】的民主【zhǔ】决策程序后【hòu】方可进行租赁。建议事先【xiān】做好建【jiàn】筑物产权权属的调查，规避相关风险【xiǎn】。
2)承租人转租问题
屋顶承租人经出租人同意，可【kě】以【yǐ】将租赁物【wù】转租给第三人。承租人转租【zū】的，承租人【rén】与【yǔ】出租人之间的租赁合同【tóng】继续有效。承租人未【wèi】经出租人同意转【zhuǎn】租的，出租【zū】人【rén】可【kě】以解除合同。
如何规避风险：
承【chéng】租方在【zài】签订租赁合同时应确认转租人的出租行为是否经过出【chū】租人的同意，要求出租【zū】人出示房【fáng】屋【wū】所有【yǒu】权人【rén】允许【xǔ】其转租【zū】房屋的授权委托书，并在租赁合同中明【míng】确约定转租人【rén】违反上述规定【dìng】时【shí】应承【chéng】担的【de】违约【yuē】责任。
必须确定四：合同期限是有效的
1)屋顶租赁合同期最长20年
就屋顶【dǐng】租赁【lìn】协议而【ér】言，属于【yú】我国《合同法》规定的租赁合同，根据《合【hé】同【tóng】法》的规定：租赁合同期限不得超【chāo】过二【èr】十【shí】年。超过二十年的，超过部【bù】分【fèn】无效。
如何规避风险：
分布式光伏项目一般项【xiàng】目为25年，建议【yì】在合同中约定租【zū】赁期限为20年，同时【shí】约定协【xié】议【yì】到期之后【hòu】，双【shuāng】方对【duì】该协议以补充协议形式续签5年【nián】。
2)能源管理合同
分布式光【guāng】伏【fú】项目以【yǐ】能源管理协【xié】议的【de】方式开展，通常采用“电价优惠、屋【wū】顶免费使用”的形式。由于不满足“租【zū】金【jīn】支【zhī】付租赁物使用【yòng】权【quán】对价【jià】”这一典【diǎn】型【xíng】租【zū】赁合同的【de】构成要件，仅签订【dìng】了能源管理协议而未单独【dú】签订租赁协议的项目，是否应当适用于《合同法》对租赁协议【yì】期限【xiàn】上限【xiàn】的约【yuē】定存在一定争【zhēng】议。
建议：
能源管理合【hé】同的期【qī】限【xiàn】为25年应该是不【bú】违反现行法律【lǜ】法规的，鉴于目前仍有争【zhēng】议，为稳妥【tuǒ】起见，我们建议在能源【yuán】管理合同中【zhōng】约定项目周期为20年【nián】，并【bìng】同时约【yuē】定：协议到期之后，双【shuāng】方对能源管理协【xié】议【yì】以补充协【xié】议形式续签5年。
合同中建议明确：拆迁补偿问题
房【fáng】屋【wū】被征收、拆迁，作出房屋征收【shōu】决定的市【shì】、县【xiàn】级人【rén】民政府【fǔ】对被征收房屋“所有权人”给予的补【bǔ】偿包括：
1)被征收房屋价值的补偿;
2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
显【xiǎn】然，补偿是给房屋所有权人的，屋【wū】顶承租人并不【bú】是征收补【bǔ】偿的直接【jiē】主体。
补偿标准：实践中，各地对于房屋征收【shōu】的补偿【cháng】标准存【cún】在差异。有案赔偿款比例补偿，有按面积【jī】补偿，有按前三年【nián】的平均【jun1】效益补【bǔ】偿【cháng】，等【děng】等。
如何规避风险：
在屋顶租赁合同中，对其停产、停业损失是需要预先与出租人【rén】进行约定【dìng】，并明【míng】确【què】房屋面【miàn】临征收时【shí】的停产停业【yè】损失的【de】计算【suàn】方式、征收补【bǔ】偿的分配比【bǐ】例，以保护【hù】自身【shēn】的合法权益。
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