“如果说地面电站最大的法律风险在于土地的话，那么分布式光伏最大的法律【lǜ】风险无疑就在屋顶！”中伦律师事务所【suǒ】合伙人郝利【lì】在第二届【jiè】分布式光伏嘉年【nián】华【huá】上强调。中【zhōng】伦律师事务所【suǒ】郝利律师团【tuán】队编【biān】写的《2017年【nián】度光伏项目涉诉【sù】案件分布及典型裁判规【guī】则【zé】大数据【jù】研究报告》显示【shì】，屋顶分布式光伏相【xiàng】关的案件已【yǐ】经占到全部案件的37%。
分布式光伏涉及屋顶租赁，商业模式又较为【wéi】灵活，不同的【de】模式下【xià】对应着不【bú】同的法律【lǜ】风险。所以，与分布式光伏的快速发展【zhǎn】相伴而【ér】来的【de】，还有与其【qí】相关的【de】法【fǎ】律风险系数正不断上升。而屋顶租赁协议的签署又【yòu】是其【qí】中的一个【gè】重要环节【jiē】。
先来看一个案例：
A线缆集团与B能源投资公司的屋顶租金及电费之争
A线缆集团【tuán】与【yǔ】安【ān】伦厂、安妮厂、永昌公司、A电缆厂系关【guān】联企业，均在昆山市同一【yī】片厂区内【nèi】。2013年12月，昆【kūn】山B能【néng】源【yuán】投资公司与A线缆集团签订《屋顶租赁协议【yì】》一份，约定B承租A位于昆山市某镇长【zhǎng】江【jiāng】北路【lù】XX号【hào】1至7号厂房的房顶使用【yòng】权【quán】，租赁期限为20年【nián】，到期【qī】后【hòu】自【zì】动续【xù】5年，自被告【gào】进场施【shī】工之日起25年为租【zū】赁期。
后双方因为屋【wū】顶租金和电费【fèi】支付发生【shēng】纠纷，并分别【bié】以对方为被告诉至法院，A要求解【jiě】除租赁合同【tóng】，B拆除发电【diàn】设备并搬【bān】离，判令B支【zhī】付租【zū】金和【hé】逾期利【lì】息40余万元；B要求判【pàn】令A支付拖欠【qiàn】电【diàn】费200余万元。
法【fǎ】院认为（1）A集【jí】团四企业共同催告【gào】函无【wú】法准确区分【fèn】各自金【jīn】额，不能【néng】作为解【jiě】除合【hé】同【tóng】的条件；（2）万【wàn】分【fèn】之五每日的逾期违约金过高，调整为银行贷【dài】款利息1.3倍；（3）EMC合同性质为供用电【diàn】合同与屋顶租赁合同并非【fēi】同一法律关系，电【diàn】费与租金不能抵消。
郝【hǎo】利【lì】解【jiě】释道【dào】，上【shàng】述案件涉及【jí】若干家企业，法院最终给出的审【shěn】判结果同时也提醒了【le】从业者一定【dìng】要关注在屋【wū】顶租赁中存在的风险问【wèn】题。
- 自发自用项目，该签一个合同能源管理协议，还是分签两个合同？
- 25年的屋顶租赁合同是否有效？该如何规避法律风险？
- 什么情况下【xià】，屋顶业主【zhǔ】有权解除合同？ 屋顶业【yè】主拖欠电费，有什么好办法【fǎ】应【yīng】对【duì】？
上述三个【gè】问【wèn】题【tí】是可以从该案件中【zhōng】引申出的主要法律风险，同时也是投资商最为关注的问【wèn】题【tí】。本文将根据【jù】郝利【lì】律【lǜ】师在【zài】第二【èr】届分布式【shì】光伏嘉【jiā】年华上的演讲【jiǎng】，着重分析【xī】分布式光【guāng】伏屋顶租赁协议签署要点，以期为分布【bù】式光伏从业者提供借【jiè】鉴。
首先，从合同模式来看，屋顶租赁与能源管理二者的异同见图一：
图一 屋顶租赁与能源管理协议法律规则对比
郝【hǎo】利【lì】表示，在不同的模式下需【xū】要关注的三个问题，第【dì】一，EMC合【hé】同当中【zhōng】必须明确屋【wū】顶租赁【lìn】的法律关系或双方另行【háng】签定屋顶租赁合【hé】同，否则不适用买卖【mài】不破【pò】租赁原则。这是【shì】一个20年或25年【nián】的合同【tóng】，稳【wěn】定性【xìng】很重要，买卖不破租赁是国家对【duì】于租赁关系的保护，所以要【yào】在EMC当中明确租赁的法律关系【xì】，不仅仅是支付【fù】电【diàn】费的合同。第二，EMC合同当中应明确在【zài】何种条件下【xià】承租方【fāng】有权调整为全【quán】额上【shàng】网【wǎng】模式以及届时的权利义【yì】务关【guān】系。第三，EMC模式下，电费收入【rù】和租【zū】金互【hù】相抵减应注意相关【guān】的税务风【fēng】险。
其次，关于合同主体的要点见图二【èr】。郝利强调，作为【wéi】投【tóu】资【zī】人，在和屋顶业主签定【dìng】合【hé】同【tóng】时首先要关【guān】注签约【yuē】人是不【bú】是合法的屋顶权利人，有【yǒu】时候他【tā】说这个项【xiàng】目就是我的，要拿出产权证【zhèng】看一下【xià】，母公司或者子公司的都不行，必须自己是产权人，如果出租人【rén】不是产权人的话【huà】就应当取得产权人的书面授权，如果【guǒ】是转租方的【de】话应经过出租方的同意。那么，如果【guǒ】没有产权证怎么【me】办？很多新建的【de】项目【mù】甚【shèn】至于老项目也【yě】没有产权证的情况，要有【yǒu】建设工【gōng】程规【guī】划许可证、建【jiàn】设【shè】工【gōng】程用地的手续才可以【yǐ】保证不【bú】是违章违法建【jiàn】筑【zhù】。即使没【méi】有产【chǎn】权证也要看【kàn】有【yǒu】关的【de】规划手续确保这是合法建设的，符合规划的。
图二 合同主体法律风险问题
第三，关于合同效力，屋顶租赁合同无效的情形包括以下方面：
- 房屋未取得建设工程规划许可证；
- 临时建筑房屋未经主管部门批准建设；
- 房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设；
- 租赁期限超过二十年的，超过部分无效。
- 租赁期限超出临时建筑使用期限，超过部分无效。
规避上述风险的建议见图三，郝利解释道【dào】，在签租赁合同【tóng】之前对房屋进行调查，确保【bǎo】房屋【wū】在出租以前被【bèi】抵押或查封。如【rú】果之【zhī】前就被抵押【yā】或查封了，我们的租赁权利在【zài】后。如果已经租下来了，那它再被抵押【yā】或查封【fēng】的【de】话，我【wǒ】们的权利仍是在先的，仍是“买卖【mài】不破租赁”。对租赁合【hé】同【tóng】进行备案或进行公证的方式【shì】来【lái】确【què】定屋顶出【chū】租的【de】时间，对【duì】于【yú】我们是很好的保障。
图三 规避屋顶租赁合同无效风险的建议
第四，关于权利义务的承担，对于出租方【fāng】来说，其【qí】主要义【yì】务是向【xiàng】承【chéng】租方【fāng】支付电费，对于承【chéng】租方来【lái】说其主要义务是支付租【zū】金。在屋顶租赁合同或【huò】EMC合同当中出租方和承租方有【yǒu】其他的权利义务是【shì】需要【yào】关注的，如【rú】出租房的屋顶维保【bǎo】的相关义【yì】务，要【yào】确保【bǎo】屋顶的正常维护和保养【yǎng】，发生一些漏水和破损等情【qíng】况要及【jí】时维修，提供便利条件。还有【yǒu】房屋出售时【shí】要及时通知承租【zū】方，保证承租方【fāng】相关的权利【lì】，房屋拆迁【qiān】时拆迁方案要经双方的认定【dìng】，光伏电站相【xiàng】关的赔偿补贴要归承租方，承租方要按约定使用屋顶【dǐng】，电站【zhàn】的建【jiàn】设运维【wéi】期满或【huò】解除合同时的义【yì】务【wù】。
图四 责任义务的承担
第五，合同解除的问题。郝利表示，屋顶租赁或EMC合同发生争议往往【wǎng】是在【zài】合同解除时，对于投资方【fāng】来说几千万上亿的投资，如【rú】果【guǒ】一些意外情况【kuàng】或【huò】屋顶业【yè】主的违【wéi】约导【dǎo】致【zhì】双【shuāng】方合【hé】同【tóng】的解【jiě】除，对于双方来说都会产生【shēng】非常重大的影响，甚至也存在【zài】作为屋顶投资商在一定的条件下【xià】可能要考虑解除合同【tóng】的情况【kuàng】，所以，解除合同的一【yī】些条件需要特别关注。法律规定的解除合同的条【tiáo】件见图五，在合同签署时【shí】也【yě】可以约定一些【xiē】解除合同的【de】条件，比如一方【fāng】延迟支【zhī】付租金或电【diàn】费超过【guò】多【duō】少个月，我建议【yì】期限至少要【yào】6个月以上，因为这【zhè】样一【yī】个长期的【de】合同是【shì】不应该轻易【yì】解除的，一【yī】般来说拖欠的【de】租【zū】金【jīn】或电费【fèi】达到一【yī】定【dìng】的金额或超过一【yī】定的【de】期限以后才考【kǎo】虑解除【chú】合同的问题，而且在解除【chú】合同时要【yào】考【kǎo】虑损失【shī】是否【fǒu】能够得【dé】到【dào】有效的【de】弥补。此外，发【fā】函催告以【yǐ】后还不支付、以【yǐ】及租【zū】赁房屋被司法查封或其他【tā】出租方原因导致承【chéng】租屋顶无法正常使用的、擅自变动房屋建筑主体【tǐ】和承重结构在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状等情况可【kě】以解除合【hé】同。
因光伏电站投资大，回收期长，租赁期内【nèi】不【bú】要【yào】轻易解除【chú】合同【tóng】，一方【fāng】要解除【chú】合同的话要考虑损【sǔn】失能否得到【dào】有效的弥补。
第六，关于争议解决。郝利【lì】解【jiě】释道，选择诉讼和【hé】选择仲裁【cái】的区别在于【yú】：诉讼一般情况下是【shì】两审终审【shěn】，仲裁是一裁终局【jú】，好处在于一【yī】裁终局效【xiào】率高些【xiē】。诉讼是【shì】公开【kāi】审理公开判决的，仲裁是【shì】不公【gōng】开审理裁【cái】决也不公开。所以【yǐ】要考虑到自己的纠纷情况，不想为【wéi】外界【jiè】所知【zhī】，尤其是一些施工【gōng】企【qǐ】业和投资商【shāng】，不想【xiǎng】自己的诉讼和争议情况被外界【jiè】了解就可【kě】以选择【zé】仲裁的方式【shì】；关于诉讼【sòng】，任何情况下【xià】除非你有仲裁协议，否则【zé】都可以向【xiàng】法【fǎ】院诉讼【sòng】，仲裁必须基于有效的仲裁条款才可以向【xiàng】仲【zhòng】裁委员会申请仲裁。无论【lùn】是【shì】诉讼还是仲裁，涉及到财产保全和强制执行都由法院来执【zhí】行。所以大【dà】家可以根据需要来选择【zé】是诉【sù】讼还是【shì】仲【zhòng】裁的方式。
分布【bù】式【shì】光伏电【diàn】站虽然容量较【jiào】小，但其涉及的法律风险【xiǎn】并不少【shǎo】，为【wéi】规避25年的生命【mìng】周期中可能出现的各种法律纠【jiū】纷，在前期【qī】开发阶【jiē】段尽可能的防范风险发生才【cái】是最佳【jiā】策略。
来源：光伏們
