如何判断一个屋顶分布式光伏项【xiàng】目【mù】的好坏呢【ne】?本篇文【wén】章会分别从开发和收购两个角度【dù】和大家探讨一【yī】下这个问题。

一、开发公司

1、 项目合规

(1)土地证、房产证【zhèng】：首先需要拿到房屋的【de】土地证和房产证。对于尚未办理【lǐ】房产【chǎn】证的房屋，必须【xū】拿到建设工程规【guī】划许可证，否则，房屋【wū】可以被【bèi】认定为临时建筑，导致签署的【de】屋顶租赁合同无效【xiào】。对于有【yǒu】土地证和房产【chǎn】证的项目，要着重看一下两证中的面积是否【fǒu】与实际建筑面积相【xiàng】符;对于涉及多个屋顶的【de】项目，还要检查下【xià】是否拿【ná】到【dào】每个【gè】房【fáng】屋的【de】房【fáng】产证;对于有土地证和【hé】建设工程规划许可【kě】证的项目【mù】，需要去当地相关部门【mén】开一个【gè】房【fáng】产证在【zài】办证明【míng】;同时需要【yào】拿【ná】到【dào】房屋【wū】的消防验收【shōu】报告【gào】，否【fǒu】则可能【néng】无法完成并【bìng】网验收，正常【cháng】并网发电。

(2)房屋产权人：主要核【hé】实下屋顶的出租人是【shì】否为房屋的产权人，如【rú】果不是需要【yào】房屋产权人授权并追认;对于【yú】涉及多个屋顶的项目，需要和每【měi】一个房【fáng】屋【wū】产权人签【qiān】订【dìng】租赁协议【yì】;对于【yú】涉【shè】及多人共有屋【wū】顶的项目，应当经专有【yǒu】部【bù】分【fèn】占建筑物总面【miàn】积三分【fèn】之二以上的业主且占总人【rén】数三分之【zhī】二以上【shàng】的业主【zhǔ】同【tóng】意。

2、 技术分析

(1)屋顶荷载：需要【yào】拿到房屋的工程设计图纸并找【zhǎo】建筑物原【yuán】设计单【dān】位或第三方检【jiǎn】测机【jī】构【gòu】进行荷载【zǎi】论证【zhèng】，需要看一下图纸和【hé】实际施工是否一致。钢筋混凝土【tǔ】屋顶恒荷载富【fù】裕50kg，彩钢瓦屋顶恒荷【hé】载富【fù】裕15kg以上可以满足安装光【guāng】伏要求，并且可以满铺【pù】，如果不能满【mǎn】足满【mǎn】铺，可以减少项目【mù】装机【jī】规模或【huò】者加固来满足条件。这里建议开发公司一定不要为了省钱跳过这一步【bù】，很多项【xiàng】目是【shì】手续跑完才【cái】发现荷【hé】载【zǎi】不【bú】满足要求，得不【bú】偿失。

(2)屋面情况【kuàng】：屋顶类型通常【cháng】分为钢筋混凝土屋顶和彩钢瓦【wǎ】屋顶【dǐng】。对于水泥屋【wū】顶需要着重勘察下【xià】屋顶上的大【dà】型设备【bèi】可【kě】能对光伏组件的遮挡。对于彩钢【gāng】瓦屋顶除【chú】了需要考虑荷载、大型设备遮【zhē】挡【dǎng】、女儿墙遮【zhē】挡，还需要考虑采【cǎi】光带和屋顶年限(建【jiàn】议建【jiàn】成5年以内)，是否有腐【fǔ】蚀和【hé】漏水【shuǐ】现象。不建议在梯【tī】形彩钢瓦屋【wū】面建设，会造成漏【lòu】水。

(3)接入情况：需要收【shōu】集电气主接【jiē】线图和电气室布置【zhì】图，结合当地电【diàn】网政【zhèng】策(小【xiǎo】型0.4KV接入不超过【guò】上级变压器25%，T接控【kòng】制线路输送容量不【bú】超过【guò】30%，具【jù】体百分比需去当地【dì】电网公司核实【shí】)，通过【guò】变压器个【gè】数和容量确定【dìng】接入【rù】方式(专线接入公共电【diàn】网或通过用户内部电网接入公网)，确定完接入方式需要看一下配电【diàn】室有没有预留间隔。对于自【zì】发【fā】自用【yòng】项目【mù】，建议【yì】采用低压并网降低建设成本，也更容【róng】易满足【zú】收益率。

这里对于接入【rù】需【xū】要多【duō】提【tí】一【yī】下【xià】的是要注意下自发自用项【xiàng】目是否涉及“隔墙售电”，正常情况下，几【jǐ】家厂房【fáng】共用一个变压器，一个电【diàn】表【biǎo】，在电网公【gōng】司只有一个账户【hù】的【de】可以同时使用几家厂房屋顶，发的电【diàn】可以供一家用，这【zhè】种不算在 “隔墙【qiáng】售【shòu】电”范围，具体要【yào】求请咨询当地电网公司。

(4)项目类型：分布式项目分为自发自用和全额上【shàng】网【wǎng】两种。全额上网【wǎng】需要和【hé】业主签订屋顶租赁协议，自发【fā】自【zì】用项目【mù】需要签订【dìng】EMC能源合同【tóng】管理协议。全额上【shàng】网【wǎng】项目参【cān】考租【zū】金为【wéi】5元/平米/年【nián】，自发自用项目参考折扣≥8.5折。自发【fā】自用项目前期【qī】需要【yào】收集12个月的电费清单和【hé】电力负荷【hé】曲线图，来计算【suàn】综合电价和【hé】自发自用比【bǐ】例。

(5)遮挡问【wèn】题：这【zhè】算是【shì】一个【gè】分布式项目中最不可解决的问题，很多项【xiàng】目去到现【xiàn】场才发现有遮挡，这种【zhǒng】低【dī】级问【wèn】题很影响【xiǎng】一家开发【fā】公司的声誉。除此之外，建议前期去当地规划部门问【wèn】一下【xià】屋顶周围有没有规【guī】划建【jiàn】设其他【tā】建筑。

(6)征收【shōu】、拆迁风险：对房【fáng】屋区域的规【guī】划情【qíng】况【kuàng】进行调【diào】查，避免出租房屋已被政府列入征收计划【huá】。

二、投资角度

对于投资【zī】公司来说，前期开发公司需要考虑的问题【tí】投资公司都【dōu】会考虑，但【dàn】是投资【zī】阶段会比开【kāi】发阶段考【kǎo】虑【lǜ】的问题【tí】更为全面，如下：

(1)业主【zhǔ】背景：评【píng】估下【xià】屋顶所属【shǔ】企【qǐ】业能否存在25年以上。建议宜优先选择企业实力强、行【háng】业前景好、企业经营规范、财务正规的【de】业主合作，优先选择国有企业、上市公司、大型民营企【qǐ】业及外企的屋顶进行投资【zī】建设【shè】，尽量【liàng】避开生产易燃易爆危险品【pǐn】、排放腐蚀性【xìng】的气体、排放大【dà】量烟尘的企业。需要调【diào】查业主是【shì】否【fǒu】存在【zài】失信【xìn】、法律【lǜ】纠纷【fēn】、产权【quán】被抵【dǐ】押或查封等情况。房屋被【bèi】抵【dǐ】押或查【chá】封，导致房屋被折价【jià】或拍卖，租赁合同对房屋受【shòu】让人不【bú】具有法律约【yuē】束力【lì】，建议【yì】前期做好【hǎo】资信【xìn】调【diào】查【chá】，后面做好租赁合同公证或备【bèi】案。自发【fā】自用项目【mù】还需要分析业主的财务报表，评估业主按时结算【suàn】电费的能力。

(2)项目相【xiàng】关手续【xù】：分【fèn】布【bù】式主要涉及的【de】手续有两个【gè】，一是备案证，二是电力接入批复。对于备案证需要注【zhù】意下【xià】备【bèi】案【àn】时间(是【shì】否过期)以及备案容量，部分地区【qū】，比如山东对【duì】备案容量和【hé】实际装机【jī】容【róng】量差距有明确要求。对于电【diàn】力接入批【pī】复，很多中【zhōng】间方分不清接入意【yì】见的【de】函和电力接【jiē】入评审意见之间的【de】区别，开发过程中我们先拿到接入意见的函，然后需【xū】要编制接【jiē】入系统报告，报【bào】告评审完会出电力接入评审【shěn】意见，这个才是电网公司【sī】最终给的【de】批文，换句【jù】话说，拿到评审【shěn】意见项目才算办完前期手续。

(3)项目公司：收购之前会对项【xiàng】目【mù】公司进行财务尽调和法务尽调。财【cái】务【wù】尽调主要关【guān】注下公【gōng】司开户后有没有及时的报税，还【hái】需【xū】要去开户【hù】行拿【ná】到银行【háng】账户清【qīng】单，看一下是否【fǒu】有对外债【zhài】务和担【dān】保。对于【yú】法务尽调主要关注【zhù】下【xià】项目公司成立【lì】以来的各项协议，收购前【qián】需不需要签订【dìng】补充协【xié】议。租赁协议需要注【zhù】意以下几【jǐ】点：电站搬迁赔偿事宜约定明【míng】确;租赁【lìn】期限超过20年的部分无【wú】效，签两份合同，一份合同期限为20年，另【lìng】签一份待【dài】生效的合同【tóng】;租赁合【hé】同中【zhōng】需约【yuē】定【dìng】配套设【shè】施占地【dì】条款;屋顶维修责任划【huá】分不明确，后【hòu】期出现【xiàn】漏水【shuǐ】相互扯皮影响发电。

(4)投【tóu】资收益率：这是【shì】一个项目能不【bú】能投资最关键的点，不满足收益率的项目【mù】其余条件再【zài】好【hǎo】也不会受到青【qīng】睐【lài】，各【gè】省市2018年电价下投资【zī】收【shōu】益率分析可在微【wēi】信公众号【hào】菜单栏中查询，供大家参考!

来源： 新能源投融资圈