屋顶分布式光伏项目由于不受规模指标限制，日益受到投资业主的青睐。然而，光伏电站是重【chóng】投资，运行期要25年。在【zài】25年的【de】电站运【yùn】营过【guò】程中，屋顶【dǐng】业【yè】主方可能出现破产、被司法机关查【chá】封，或【huò】者将屋顶抵押出售等情形。小编总结了在【zài】选【xuǎn】择分布式【shì】屋顶时，投资【zī】商【shāng】必须明确的4个事项。
房屋本身合法，无被拆除、禁用风险
依据相关法律，面临被拆除或被禁止使用的几种情形：
1、 未取得建设【shè】工程规【guī】划许可证或者未按照【zhào】建设工程【chéng】规划许【xǔ】可证的规定进【jìn】行建设；
2、未经消防验收或消防验收不合格；
3、建设【shè】单位在竣工验收过【guò】程中【zhōng】存在违反国家【jiā】有关建设工程质量管【guǎn】理规定行为。
如何规避风险
承租人在签署【shǔ】租赁合【hé】同之【zhī】前，应首【shǒu】先要求房屋业主【zhǔ】提【tí】供四证【zhèng】：建设工程【chéng】规划许可证、竣工验收证明、消防验收证明、房【fáng】屋【wū】产权证明。
屋顶租赁合同签署前，房屋未被抵押、查封
根据相关法律，发生以下两种情形，屋顶租赁合同将无法履约：
1、在签署屋顶租赁协【xié】议【yì】前，房屋已经【jīng】被【bèi】抵押。债务到期，屋顶业主（抵押人）还未清偿【cháng】债务【wù】，债权人对其拍卖【mài】、变卖导致【zhì】所有【yǒu】权发生变化；
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
如何规避风险
1 .建议承【chéng】租方在签订屋顶租赁协【xié】议前，前往当地的不动产登记部门对【duì】出租方提【tí】供房屋、土地的产权进行调【diào】查，了解【jiě】房屋【wū】、土【tǔ】地上是否存在抵【dǐ】押权【quán】。
2. 在屋顶租赁协议【yì】或能源管理协议中增【zēng】加因【yīn】抵押权【quán】人实行抵【dǐ】押权【quán】的特【tè】别赔偿【cháng】条款；或【huò】者与抵【dǐ】押权人约定在其行使抵押权后继续维持租赁【lìn】合同效力【lì】。
屋顶出租房有权签合同
1、建筑物产权分散问题：
业主对建筑物专有【yǒu】部分【fèn】享【xiǎng】有单独所有权，即对该【gāi】部分【fèn】享有占有【yǒu】、使用、收益和处【chù】分的排他性的支配权；业【yè】主对【duì】建筑物专有部分以外的共有【yǒu】部分【fèn】，享有权利并【bìng】承担义务【wù】；共有【yǒu】部分为相关业主所共有，均不得分【fèn】割，也不得单独转让【ràng】。
专有部分：一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。
共【gòng】有部分：指区分所有的【de】建筑物及【jí】其附属物的共同【tóng】部分，地基、屋顶【dǐng】、梁、柱、承重墙、外墙、地下室等基【jī】本构造部分【fèn】由【yóu】全体业主【zhǔ】共同【tóng】使用【yòng】。
如何规避风险
对【duì】于住宅【zhái】楼、大型市场等建筑物的屋顶【dǐng】，由于产权较为分散，其屋顶的出租、利用需【xū】要【yào】按照业主委【wěi】员会或业主大会的议事【shì】规则【zé】，经过合法有效的民主决策【cè】程【chéng】序后方可进行租赁。建议事【shì】先【xiān】做好【hǎo】建筑【zhù】物产权【quán】权【quán】属的调【diào】查【chá】，规避相关风险。
屋顶承租人经出租【zū】人同【tóng】意，可以将【jiāng】租赁物转租给第【dì】三人。承租人转租的，承租【zū】人与出租人【rén】之间的租赁合同继续有【yǒu】效【xiào】。承租人未【wèi】经【jīng】出租人同【tóng】意【yì】转租的，出租人可以解除合同【tóng】。
2、承租人转租问题
屋顶承租人经出租【zū】人【rén】同意，可以将租赁物转【zhuǎn】租给第三【sān】人。承租人转租的，承租人【rén】与出租人之【zhī】间的【de】租【zū】赁合【hé】同继续有效。承租人未经出租人同【tóng】意转租的，出租【zū】人可以解除合【hé】同。
如何规避风险
承租方在签订【dìng】租赁合【hé】同【tóng】时应确【què】认转【zhuǎn】租【zū】人的【de】出租行【háng】为是否经过出租【zū】人的同意，要求【qiú】出租人出【chū】示房屋所有权人允许其转租房屋【wū】的授权委【wěi】托【tuō】书，并在租赁合【hé】同【tóng】中明确约定转租人违反上述规定时应承【chéng】担的违约责任。
合同期限是有效的
屋顶租赁合同期最长20年。
就屋顶租赁协议而言，属于【yú】我国【guó】《合同法》规定的租赁合同，根【gēn】据《合同法》的【de】规定：租赁合同期【qī】限【xiàn】不得【dé】超过20，超过部【bù】分无效。
如何规避风险
分布式光伏项目一【yī】般项目为25年，建议在合同中约定租赁期限【xiàn】为20年，同时约定协【xié】议到期【qī】之后，双方【fāng】对该协【xié】议以【yǐ】补充协议形式【shì】续签【qiān】5年。
光伏凭借国家政策支【zhī】持和【hé】自身清洁环保的优势，博【bó】得了很多投【tóu】资者的青睐。正如小【xiǎo】编开篇所【suǒ】说的一样，光伏投资【zī】是长期投资，所以在租赁房【fáng】屋屋顶时【shí】要充分考虑以上因【yīn】素，合理【lǐ】规避风险，才能将光伏【fú】收益最大【dà】化。
来源：太阳能阳光驿站
