随着2017分布式光伏补贴标准及《十三五规划》光伏政策导向的发【fā】布，屋顶分布式光伏受投资【zī】业主青【qīng】睐，迎来新一轮“抢【qiǎng】装潮”。然而，光伏电站运【yùn】行期为25年，抢装屋顶可能出现破产、查封、抵押【yā】出售等【děng】情形，为【wéi】电站【zhàn】收益埋下“地雷”，造【zào】成投资业主【zhǔ】经济损失。
以下是投资业主在【zài】选择分布式屋顶时【shí】必须注意【yì】的5个【gè】确定事【shì】项【xiàng】和应对办法【fǎ】，以规【guī】避风险：
一：确定房屋本身合法，无被拆除、禁用风险
根据法律规定，以下3种情况屋顶将被拆除或禁止使用：
1)无【wú】建设工【gōng】程规划许可证【zhèng】或未按【àn】照建设工程规划许可证【zhèng】的规定进行建【jiàn】设;
2)未经消防验收或消防验收不合格;
3)建【jiàn】设单位在竣【jun4】工验收过程中存【cún】在违反国家有关建设工程质量【liàng】管理【lǐ】规定行为。
应对办法：
投资业主在签署【shǔ】屋【wū】顶租【zū】赁合同前，首先要【yào】求房屋业主提【tí】供4证：建设工【gōng】程规划许可证、竣工【gōng】验收证明、消防【fáng】验收证明、房屋【wū】产权证明。
二：房屋本身合法，并未被抵押、查封
根据法律规定，以下2种情况屋顶租赁合同无法履约：
1)签署【shǔ】屋顶租【zū】赁协议前房屋已被抵押。债务到【dào】期【qī】，屋【wū】顶业主未清偿债【zhài】务，债权人对其拍【pāi】卖【mài】、变卖导致所有【yǒu】权发生变化;
2)房屋在出租前已被人民法院依法查封。
应对办法：
1)投资业【yè】主签订屋顶租【zū】赁协议前，前往当地【dì】不动产登记部门对【duì】出租方【fāng】提供的房屋【wū】、土地产权进行调【diào】查，了解房屋、土【tǔ】地上是否存在【zài】抵押权。
2)在【zài】屋顶租赁协议【yì】中增加因抵押造【zào】成【chéng】损失【shī】的特别赔偿条款，或与抵押权【quán】人约【yuē】定在房屋抵押后租赁【lìn】合同持续【xù】生效。
三：屋顶出租房有权签署合同：
根据法律规定，以下情形房主对屋顶无所有权：
对【duì】住宅楼、大型市场【chǎng】等建筑物【wù】，由【yóu】于产权分散房【fáng】主【zhǔ】对屋顶无全部所有【yǒu】权，其屋【wū】顶的出【chū】租、利用【yòng】需按照业主委员会或【huò】业主大会议事规则，经合法【fǎ】有效的民主决【jué】策程序后方可进行【háng】租【zū】赁。
应对办法：
投资业主事先做好屋顶产权权属的调查，规避相关风险。
四：合同期限有效期
屋顶租赁合同期最长20年
根【gēn】据我国屋顶租赁《合同法》规定：租赁合同期限不得超过【guò】二十年【nián】，超过【guò】二十年的，超过部分无【wú】效【xiào】。
应对办法：
由于【yú】光伏电站使用寿【shòu】命为25年【nián】，建议投资业主在合同中约定租【zū】赁【lìn】期为20年，约定协议到期之后，双方【fāng】对【duì】该协议【yì】以补【bǔ】充协议形式续签5年。
五：房屋拆迁补偿问题
光伏房屋被征收、拆迁有补偿：
据《国有土地上房屋征【zhēng】收【shōu】与补【bǔ】偿条例》规定，被拆迁的房【fáng】屋其“所有【yǒu】权人”有相【xiàng】应补偿。屋顶装【zhuāng】有光【guāng】伏的，光伏【fú】方面享有2部【bù】分补偿【cháng】：一是【shì】光伏系统本身价【jià】值补偿【cháng】，另【lìng】一【yī】个是光伏未来几年发电总收入【rù】补【bǔ】偿【cháng】。要注意，补偿为【wéi】房屋所有权人所有，屋【wū】顶承租人并不是征收补偿【cháng】的直接主体。
应对办法：
投资业主在在屋顶租赁【lìn】合同中，事先【xiān】与出【chū】租人进行约定，明【míng】确房屋被征收、拆迁【qiān】时【shí】光【guāng】伏补偿如何分【fèn】配，以保护自身的合法权益【yì】。
以上是光伏电【diàn】站投资业主在屋顶租赁时需要【yào】规避的5大风险，再次提醒广【guǎng】大【dà】投资业主明确相关注意事【shì】项，保障光伏【fú】投【tóu】资收【shōu】益【yì】。
FR:光伏圈平台
