屋顶分布式光伏项目由于不受规模指标限制，日益受到投资业主的青睐。然而，光伏电站是【shì】重投资，运行期【qī】要25年。在25年的电站运营过程中，屋顶业主方【fāng】可能出现【xiàn】破产【chǎn】、被司法【fǎ】机关查【chá】封，或【huò】者将屋顶抵押出【chū】售等情形。这些情况，对【duì】于光伏【fú】电站来说无疑都是埋藏的“地【dì】雷”。
之前的文章中，曾经介绍了屋顶租赁的标准合同——《分布式光伏发电屋顶租赁及使【shǐ】用协【xié】议》，介绍了签署【shǔ】分【fèn】布式合【hé】同时注意的问题。本文总结了在【zài】选择分布式屋顶时，投资商必须确定【dìng】的4个事项和建议明【míng】确【què】的【de】1个问题【tí】。
必须确定一：房屋本身合法，无被拆除、禁用风险
依据相关法律，面临被拆除或被禁止使用的几种情形：
1)未取得建设工程【chéng】规划许【xǔ】可证或者未【wèi】按照【zhào】建【jiàn】设工程规划许可证的【de】规定进【jìn】行建设;
2)未经消防验收或消防验收不合格;
3)建设单位在竣工验收过【guò】程中存在违反【fǎn】国家有关【guān】建设工【gōng】程质量管【guǎn】理规【guī】定行为;
如何规避风险：
承租人在签署租赁合同之前，应首先要求房屋业主提供四证：
建设工程规划许可证
竣工验收证明
消防验收证明
房屋产权证明
必须确定二：屋顶租赁合同签署前，房屋未被抵押、查封
根据相关法律，发生以下两种情形，屋顶租赁合同将无法履约：
1)在签署屋【wū】顶租赁协议【yì】前，房屋已经被抵【dǐ】押。债务到【dào】期，屋顶【dǐng】业主(抵押人)还未清偿债务【wù】，债权人【rén】对其拍卖、变卖导致【zhì】所有权发生变化;
2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
如何规避风险：
1)建议【yì】承【chéng】租方在签订屋顶租赁【lìn】协【xié】议【yì】前，前往当地的不动产登记部【bù】门对【duì】出租方提供房屋、土【tǔ】地的【de】产【chǎn】权进【jìn】行调查，了解【jiě】房屋、土地上是否存在抵押权。
2)在屋顶租赁协议或【huò】能源管理【lǐ】协【xié】议中【zhōng】增加因抵押权人实【shí】行抵押权【quán】的【de】特【tè】别赔偿条【tiáo】款;或者与抵押权人约【yuē】定在其行使抵押权后【hòu】继续维持租赁合同效【xiào】力。
一旦发【fā】生“拍卖”、“查封”等意外，下述2种情【qíng】况，屋顶【dǐng】租赁人可以【yǐ】证明房【fáng】屋租赁协【xié】议签署【shǔ】在房屋产权变动之前【qián】，可【kě】以“买卖不破租赁【lìn】”为【wéi】由，要求新产权所有者【zhě】继续履行租【zū】赁【lìn】合同。
1)租【zū】赁合【hé】同的当事【shì】人【rén】在抵【dǐ】押、查封【fēng】前，已向房【fáng】产管理部门登【dēng】记备案、或办理租赁合同公证【zhèng】的;(实【shí】践中，有企业出于【yú】税【shuì】负、登记【jì】繁琐【suǒ】等考虑未进行租赁登记【jì】，这【zhè】给光伏电站25年的生命周期【qī】内【nèi】房屋租赁权潜藏了法律风险。)
2)有其他确切证据【jù】证明【míng】租赁合同签订于抵押、查封前【qián】的，如租【zū】赁合同当事【shì】人已在【zài】抵押、查封前缴纳【nà】相【xiàng】应租金税、在案【àn】涉房屋所在物业公【gōng】司办理租赁登记【jì】、向抵押权人声【shēng】明【míng】过租赁情【qíng】况【kuàng】等。
必须确定三：屋顶出租房有权签合同
根据相关法律，以下几种情形，业主对建筑物无全部所有权：
1)建筑物(居民楼)产权分散问题
业主对建筑物专【zhuān】有部【bù】分享有单独【dú】所有【yǒu】权，即对该部分享有占有、使【shǐ】用、收益【yì】和处分的排他性的支【zhī】配权;业主对建筑【zhù】物专有部分以外的【de】共有部分，享有权利并承【chéng】担义【yì】务【wù】;共有部分为相【xiàng】关业主所共有，均【jun1】不得分割【gē】，也不得单独转让。
专有部分：一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。
共【gòng】有部【bù】分：指区分所有的建筑【zhù】物及其【qí】附属物的共同部分，地基、屋顶、梁、柱、承重【chóng】墙【qiáng】、外【wài】墙、地下室【shì】等基本【běn】构造部分由全体业主共同使用。
如何规避风险：
对于住宅楼【lóu】、大【dà】型市场等建筑物的【de】屋顶，由于产权较为分散【sàn】，其屋顶的出租、利用需要按照业【yè】主委【wěi】员会【huì】或业主大会的议【yì】事规则，经过合法有效【xiào】的民主决策【cè】程序【xù】后【hòu】方可进行租赁。建【jiàn】议事先【xiān】做好建筑物产权权属的调查，规避【bì】相【xiàng】关风险。
2)承租人转租问题
屋顶承租【zū】人经出【chū】租人同意，可以将【jiāng】租赁【lìn】物转【zhuǎn】租给第三人。承租人【rén】转租的【de】，承租人与出租人【rén】之间的租赁合同继【jì】续【xù】有效。承租人未经出租人同意【yì】转租的，出租人可以解【jiě】除【chú】合同。
如何规避风险：
承租【zū】方【fāng】在签订租【zū】赁合【hé】同时【shí】应【yīng】确认转租人的出租行为【wéi】是否经【jīng】过出租【zū】人的同【tóng】意，要求出租人出示房屋【wū】所有权人允许其转【zhuǎn】租房【fáng】屋的授权委托书，并在租赁合同中明确约定转【zhuǎn】租【zū】人违反上【shàng】述规定时【shí】应承担的违约责任。
必须确定四：合同期限是有效的
1)屋顶租赁合同期最长20年
就屋【wū】顶租赁协议而言，属于【yú】我国《合同法【fǎ】》规定的租赁合同，根据【jù】《合同法》的【de】规定：租赁合同期限不得超过二十年。超过二十【shí】年的，超过部【bù】分【fèn】无效【xiào】。
如何规避风险：
分布式光伏项目一般【bān】项目为25年，建议【yì】在合同【tóng】中约定租赁期【qī】限为【wéi】20年，同时约定【dìng】协议到期之【zhī】后，双方对该协议以补【bǔ】充【chōng】协议【yì】形式续签5年。
2)能源管理合同
分布【bù】式【shì】光伏项目以能【néng】源管理【lǐ】协议的【de】方式开【kāi】展，通常【cháng】采用“电价优惠、屋顶免【miǎn】费【fèi】使【shǐ】用”的形【xíng】式。由于不满足【zú】“租金支付租【zū】赁物使用权【quán】对【duì】价”这一典型租赁【lìn】合同的构成【chéng】要件，仅签订了能源管理协【xié】议而未单独【dú】签订租赁协议的项目，是否应当适【shì】用于《合同【tóng】法》对租赁协议期限上限的约定存在【zài】一定【dìng】争议。
建议：
能源管理合同的期限为25年【nián】应该是不违反现行法律法【fǎ】规的，鉴【jiàn】于目前【qián】仍有争议，为稳妥起见，我【wǒ】们建议在【zài】能【néng】源管理【lǐ】合同中约定【dìng】项目周【zhōu】期为20年，并同时约定：协【xié】议到期【qī】之后，双方对【duì】能源【yuán】管理【lǐ】协议以补充协【xié】议形【xíng】式续签5年。
合同中建议明确：拆迁补偿问题
房屋被征收、拆迁，作【zuò】出房【fáng】屋征收决【jué】定【dìng】的市【shì】、县【xiàn】级人民【mín】政府对被征收房屋“所有权人”给予的补【bǔ】偿包括：
1)被征收房屋价值的补偿;
2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
显【xiǎn】然，补偿【cháng】是给【gěi】房【fáng】屋所有权人的，屋顶【dǐng】承租人并不是征【zhēng】收补偿的直接主体。
补偿标准【zhǔn】：实践中，各地对于房屋【wū】征收的补偿标准存【cún】在差异。有【yǒu】案赔偿款比例补偿，有【yǒu】按面积补偿【cháng】，有【yǒu】按【àn】前三年的【de】平均效【xiào】益补偿，等等。
如何规避风险：
在屋顶【dǐng】租赁合同中【zhōng】，对其停产【chǎn】、停业损失是需要预先与【yǔ】出租人【rén】进行约定，并【bìng】明确房【fáng】屋面临【lín】征【zhēng】收时的停产停业损失的计算方式、征收【shōu】补偿【cháng】的分配【pèi】比例，以保护自【zì】身的合法权益。
(FR：阳光时代法律观察/张乃韦)
